Pour réaliser un investissement immobilier, il est recommandé de chercher à profiter des avantages fiscaux offerts par les régimes en place. Pour les investisseurs en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le dispositif Censi-Bouvard fait figure d’incontournable. Tourné vers les résidences de services, il présente plusieurs atouts non négligeables qui sont de nature à encourager les particuliers à investir dans la pierre. Le principe du dispositif Censi-Bouvard
Aussi appelée amendement Bouvard, cette loi adoptée par l’Assemblée nationale en 2009 a été reconduite jusqu’au 31 décembre 2022. Elle permet aux particuliers de bénéficier de divers avantages fiscaux à condition de signer un bail commercial de 9 ans au minimum avec une société chargée de la gestion d’un bien dans une résidence de services. Le logement concerné doit obligatoirement être meublé par ailleurs. Il peut s’agir de logements variés, se trouvant en EHPAD, dans un établissement hospitalier, une résidence étudiante, de tourisme ou d’affaires. Ces biens ont tous l’avantage de posséder un fort potentiel locatif. Dans le cas des EHPAD et des résidences étudiantes, la demande est actuellement plus forte que l’offre disponible, ce qui rend ce type de bien très facile à louer. Pour les propriétaires, ce dispositif s’avère particulièrement incitatif puisqu’il permet de prétendre à une réduction de l’impôt sur le revenu correspondant à 11 % du prix hors taxe du bien en question. Il faut noter en outre que cette réduction se calcule à la fois sur le prix du logement et sur les frais de notaire. La remise fiscale obtenue est ensuite répartie sur une durée de 9 ans. Avec un tel dispositif, les propriétaires sont en mesure de défiscaliser pour un achat immobilier d’un maximum de 300 000 euros, soit une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 33 000 euros au total. Autre atout, il est possible de bénéficier de la loi pour investir dans plusieurs logements chaque année, du moment que le prix total n’excède pas le plafond fixé à 300 000 euros. Pour comprendre tous les avantages du dispositif Bouvard, il est possible de consulter le site d’un spécialiste du secteur comme altarea-patrimoine.com. Investir dans l’immobilier de cette manière requiert peu de contraintes pour les propriétaires. Ils devront au préalable faire une demande pour obtenir le statut de LMNP (en passant par leur Centre des impôts) ou bien de LMP (en contactant la Chambre de commerce). Avec ces deux statuts, il est possible de profiter d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs au régime micro BIC. Concrètement, le bailleur ne sera donc imposé que sur la moitié des loyers perçus chaque année.
Le remboursement de la TVA
La loi Censi-Bouvard permet également de faire une demande de remboursement de la TVA afin de réduire sensiblement le coût de son acquisition immobilière. Cette réduction est de l’ordre de 20 % pour tout achat immobilier dans une résidence de services suivi d’une location en meublé. Pour en profiter, un engagement de location sur 20 ans au minimum devra être pris. Ce processus de récupération de la TVA est aussi accessible en passant par de nombreux promoteurs de résidences de services. Point important, si le bien immobilier acquis est revendu avant la fin de la période de 20 ans, le vendeur pourra percevoir l’intégralité de la TVA remboursée si le bien continue à être loué selon les mêmes conditions que le bail commercial en cours. Dans le cas contraire, un remboursement au prorata des années de détention sera mis en place par l’administration fiscale.
Des déductions fiscales très efficaces
Le régime Bouvard ne se limite pas à une réduction de 11 % sur la somme dépensée pour un achat immobilier et un remboursement de 20 % correspondant à la TVA. Les propriétaires peuvent aussi déduire l’ensemble de leurs frais, de leurs charges, des taxes et des intérêts d’emprunt. Un investisseur en Bouvard va aussi pouvoir bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pour les deux premières années suivant son achat. Enfin, si les loyers ne génèrent pas un bénéfice sur une année mais un déficit (en raison de charges élevées), ce déficit pourra être reporté sur les revenus des années suivantes sans être imputable sur le revenu global. Pour comprendre la force de ce dispositif, un calcul simple peut être fait. Avec un investissement à hauteur de 100 000 euros, un particulier pourra récupérer 16 667 euros de TVA. Sa déduction fiscale, équivalente à 11 % des 83 333 euros restants, reviendra à 9 167 euros sur une période de 9 ans, soit 1 018 euros par année. Au total, la réduction Bouvard correspond pour cet investissement à 25 834 euros.
La constitution d’un patrimoine immobilier
Pour les particuliers peu au fait du fonctionnement du secteur, il n’est pas toujours simple de savoir comment procéder pour se constituer un patrimoine. Les avantages de l’investissement immobilier avec l’amendement Bouvard sont nombreux. Le dispositif ne comporte aucun zonage sur le territoire, et ne réclame ni plafond de loyer ni plafond de ressources pour les locataires. Le propriétaire peut confier tous les aspects de la gestion de son bien sur une période de 9 ans : il n’aura donc pas à chercher les locataires lui-même notamment. Le dispositif permet ainsi de percevoir des loyers de manière sûre grâce à un bail commercial, ces revenus permettant le plus souvent de rembourser un emprunt puis de réinvestir dans l’immobilier. Les réductions d’impôt associées à ce régime en font la solution idéale pour se lancer dans l’investissement immobilier sans risques. mots clés mal orthographiés loi censi bouvard censi bouvard investir dans l immobilier
